又是一年开学季 择校而居北京学区房依旧抢手
望子*、望女成凤是许多家长的心声，而“不让孩子输在起跑线上”则是家长们的共识。正因如此，近年来房产市场上衍生出一个与现行教育体制密切相关的特殊名词——“学区房”。 值得特别指出的是，并非所有的“学区房”都能满足购房者“购买即拥有名校入校资格”的需求，广义的“学区房”仅指房源所处区域的教育资源丰富。因此家长们在“择校而居”时，务必提前做好功课，以免空欢喜一场。 又是一年开学季，当又一批新生背上书包顺利踏入校园时，有多少家长暗舒了一口气？近期，本报对房地产市场的部分一手学区房进行了调查，并走访了一些重点学区附近的房屋中介门店。 淡市之下 价格坚挺 提起北京的名校，人们最先想起的往往是海淀区、西城区、东城区。由于教育资源在各区分配并不均衡，就使得“学区房”这一特殊房源在各区的分布上也有所体现。 在售学区房销售良好 作为北京市著名的教育资源区，海淀区拥有中关村一小、中关村二小、中关村三小、北师大附小、人大附小、北大附小等一批重点小学资源，这些重点小学周边的一些住宅项目，也就顺理成章地成为了 “学区房”。 据亚豪机构统计，位于海淀清河的橡树湾，8月初新开了两栋楼，尽管开盘价格已经达到了33900元/平方米的高位，但截至8月23日仍然售出了136套。橡树湾售楼处的业务员介绍，该项目在海淀实验二小的招生片区内，不过有关入学名额的相关事宜并不在购房合同中有所体现。 而朝阳区的太阳公元，附近的人大附中朝阳分校(公办)于去年开工奠基。以购房者的身份从太阳公元售楼处了解到，该分校的幼儿园和初中部已建成，但太阳公元也同样不在购房合同中承诺“包上”以上学校。目前项目一期仅余位于一层的两套房，价格为4.5万至4.6万/平方米，而二期开盘则要等到9月底或10月初，预期届时价格将会达到5万/平方米。 成交均价居高不下 亚豪机构统计数据显示，一手学区房价格明显高于非学区房的成交均价。仍以海淀区为例，在今年中关村二小招生片区内的龙湖唐宁one，6月份的成交均价高达47540元/平方米。但截至8月22日，海淀区在售商品住宅的成交均价仅为33302元/平方米，北京四至五环间的商品住宅的整体成交均价也仅为31304元/平方米。对比而言，借助名校资源的学区房，每平方米的成交价比同一行*区域、同等环线位置的非学区房往往高出几千乃至上万元。 尽管数据显示8月份部分北京重点学校附近的学区房项目如中信城、太阳公元，成交均价均出现一定程度的下滑，但从整个房地产市场的交易情况来看，凭借自身所具备的稀缺教育资源，一手学区房相对非学区房而言，其价格降幅并不明显。个别项目如橡树湾甚至逆市升温，出现“量价齐升”的现象。 亚豪机构副总经理任启鑫认为，学区房之所以具有较大的价格抗性，与其所拥有的名校资源密不可分。虽然调控*策会对项目销售造成一定的影响，但名校资源毕竟有限，赋予了学区房较高的附加值。此外，中信城、太阳公元等个别项目的成交价格略有下降的同时，成交量却有所上升。在当前的市场环境下，不排除这是开发商利用入学前较为集中的购房商机，通过低价策略迎合消费者需求，从而达到促进销售的目的。[1][2][3]下一页■专家看法 开学季影响成交量 伟业我爱我家市场研究院经理程浩业指出，学区房的成交量体现出季节性变化规律，与传统的市场一致，每年月、月均是相对的旺季。 亚豪机构分析认为，8月份学区房的成交量有一定的上涨，有的项目以价换量，有的项目则量价齐升，均与9月份即将开学存在一定的关联。任启鑫指出，从每年的学区房成交走势来看，开学因素是促进项目阶段性成交的一个因素。这是由于每年都有入校新生，一些经济实力比较雄厚的家庭考虑到接送孩子上学的便利性，往往选择在名校周边购房，而开学前正是集中入住的时期，这就造成了学区房阶段性成交的提升。 购房者之间竞争激烈 来自伟业我爱我家市场研究院的相关数据显示，截至8月22日，中关村二小周边的二手学区房，看房量及咨询量环比7月份同期上涨了12%，成交均价为41685元/平方米，与7月份同期相比上涨了1.1%。 对比之下，中关村二小周边没有学区名额的清华园、西王庄、三才堂等社区虽然和学区房紧邻，但成交均价却仅为36950元/平方米，与同区域二手学区房相差了12%。 从某房屋中介广安门店了解到，目前附近的二手学区房多为80年代的老房子。他所推荐的一处位于西便门的二手房源建于1987年，报价接近3.1万/平方米。 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，学区房二手房源历来供不应求，购房者之间竞争激烈，从而导致学区房房价长期居高不下。 伟业我爱我家市场研究院经理程浩业则认为，相比其他类型的住房，学区房因其特殊的受众群体而导致需求弹性较小，因而受宏观调控*策的影响也相对较小。 ■风险提示 购入卖出 风险几何？ 无论是购入还是转售，与名校招生*策有着千丝万缕联系的学区房，都不可避免地被打上“有风险”的烙印。前一页[1][2][3]下一页选购需谨慎 从各校历年的招生简章中得知，一些学校并非每年的划片*策都完全相同，而对于片区范围内的生源，学校也往往会附加诸如“落户三年”等此类要求，这就提醒购房者务必慎做决定。 伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也提醒广大购房者，在选购学区房之前，一方面要详细了解目标学校的招生简章，明确其招生范围、户口落户年限等关键问题，以免买房后仍然无法获得学区名额；另一方面，即便是学区房，也有可能涉及学区名额是否有效等复杂问题，因此应多方咨询品牌房屋中介的资深经纪人，以免有疏漏之处。 转售有风险 据亚豪机构调查了解，购买一手学区房的客群多数经济实力较为雄厚，在购买时充分考虑了上学的便利性、居住的舒适性、是否比缴纳赞助费更划算以及物业的投资回报率等因素，其中自住比重较大。 而不少二手学区房则年代久远，部分家长只是冲着“入学资格”而非实际居住价值才去购买的，这就导致一旦孩子已经顺利入学，房主便急于转售旧房。 亚豪机构副总经理任启鑫认为，转售行为本身具有一定的风险性。这是由于楼盘本身的实际价值并不高，只是凭借其附加的名校名额优势拉高价位，加之学校的招生*策和“划片”标准年年有变化，一旦*策改变，前期购买的房屋失去了“学区房”的光环，便将面临价值缩水的问题。 在采访中同时发现，一些新楼盘在引入名校资源时，对于一、二手房房主子女的入校资格也会区别对待。这就意味着当购房者出于不得已的原因必须转售学区房时，也将面临价格方面的尴尬。 对此，伟业我爱我家市场研究院经理程浩业则表示乐观。他认为，绝大多数学区房均位于城市核心区，附近有着良好的教育配套，本身具备独特的区位优势，未来的市场预期不会太坏。( 束杰) 中关村二小附近二手房成交均价(元/平方米) 8月 7月 科源小区 41888 41433 中关村北一条 42722 42432 燕归园小区 42969 42439 水清木华园 38339 37851 华清嘉园 42510 42040 整体均价 41685 41239 涨幅 1.1% 数据来源：伟业我爱我家市场研究院
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